房屋定價(jià)的影響因素

　　再給房屋定價(jià)售賣之前，懿皇地產(chǎn)建議大家不妨先了解一下哪些因素會(huì)影響定價(jià)的高低，以便能較為準(zhǔn)確的對(duì)房屋定價(jià)。

　　一、宏觀因素

　　1、國(guó)家政策

　　國(guó)家在房地產(chǎn)方面每次推出新政，都會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)帶來一些或大或小的震蕩，這些新政包括限購(gòu)、貸款、限戶等。

　　2、國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形式密切相關(guān)：經(jīng)濟(jì)向好，房?jī)r(jià)上揚(yáng);經(jīng)濟(jì)下行，房?jī)r(jià)必然進(jìn)入平緩或者下降通道。

　　3、市場(chǎng)供需關(guān)系

　　地區(qū)常住人口逐年上漲，增長(zhǎng)的人口基數(shù)為地區(qū)房產(chǎn)交易市場(chǎng)提供了源源不斷的購(gòu)買人群。

　　二、微觀因素

　　可以把微觀因素分為三個(gè)方面，即外部環(huán)境、小區(qū)情況、房屋情況和周期&付款方式。

　　1、外部環(huán)境

　　1)地理位置

　　中心房?jī)r(jià)高于郊區(qū)，商圈中心高于周邊，市中心地段的房子生活配套更為完善，商圈也是如此。

　　2)規(guī)劃中市政建設(shè)的熱點(diǎn)片區(qū)

　　市政建設(shè)會(huì)直接提升一個(gè)區(qū)域的整體價(jià)值，也會(huì)提升居住區(qū)的生活層次。

　　3)軌道交通和公交網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)的區(qū)域

　　一般在同個(gè)區(qū)域，離地鐵越近的房子房?jī)r(jià)越高。

　　4)教育資源

　　房?jī)r(jià)和對(duì)口小學(xué)的質(zhì)量也有這一定聯(lián)系。

　　2、小區(qū)情況

　　1)周邊配套

　　周邊生活配套設(shè)施是否齊全，比如商場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、飯館、藥店等附近商家是否能較大滿足業(yè)主的日常生活需要。

　　2)小區(qū)品質(zhì)

　　小區(qū)是否是品牌開發(fā)商，物業(yè)管理水平以及綠化環(huán)境如何。

　　3、房屋情況

　　1)樓層

　　一般來講，中間樓層要比兩邊樓層平均價(jià)格要高些，綜合來看其視野采光和生活便利程度帶來的舒適感較高。低層有采光差、噪音高等問題，高層生活的便利程度不高。

　　2)戶型

　　房屋戶型影響居住的舒適度，好的戶型有良好的通風(fēng)、采光、動(dòng)靜分區(qū)、有序無浪費(fèi)等優(yōu)勢(shì)，自然受到追捧，房屋價(jià)格也就水漲船高。同一小區(qū)優(yōu)勢(shì)戶型，售價(jià)會(huì)相對(duì)更高。

　　3)面積

　　戶型大小適中的房屋容易獲得購(gòu)房者的青睞，自然定價(jià)會(huì)高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性，在盡可能促成交易的前提下，定一個(gè)更為合理的價(jià)格尤其重要。

　　4)裝修

　　精裝修的房子賣相好，對(duì)于需求精裝房的購(gòu)房者來說，裝修精美也是一大優(yōu)勢(shì)，既可以節(jié)省成本，又可以立即入戶。但是價(jià)格略高，購(gòu)房者要再三考慮。

　　5)稅費(fèi)

　　稅費(fèi)的高低在購(gòu)房成本上影響著房屋價(jià)格，交易稅費(fèi)一般由購(gòu)房者承擔(dān)，因此，房屋稅費(fèi)的高低決定了購(gòu)房成本的高低。稅費(fèi)少成本低，房屋價(jià)格自然高;相反，稅費(fèi)多，成本高，房屋價(jià)格也會(huì)被壓低。

　　4、賣房周期&付款方式

　　1)賣房周期：如果預(yù)計(jì)的賣房周期較長(zhǎng)，則可根據(jù)市場(chǎng)情況將房?jī)r(jià)定的略高于市場(chǎng)價(jià)格，等待以理想的價(jià)格出手。如果希望短期內(nèi)盡快將房子賣出去，就需要與市場(chǎng)價(jià)格持平或者略低于市場(chǎng)價(jià)格。

　　2)付款方式：目前市場(chǎng)上的買方都會(huì)以貸款的方式進(jìn)行支付，如果希望找到可以全款付款的買家，則價(jià)格要略低于市場(chǎng)價(jià)格以吸引買方全款支付。如果可以接受較長(zhǎng)周期的組合貸款，價(jià)格則相應(yīng)可以定高一點(diǎn)，因?yàn)榻M合貸款的付款周期較長(zhǎng)，但對(duì)買家來說比商業(yè)貸款要更劃算一些，所以可能會(huì)愿意多支付一點(diǎn)房款。

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